• 世邦魏理仕发布2019年第一季度重庆房地产市场报告
    2019年04月12日 13:30 来源中新网重庆

    中新网重庆新闻4月12日电 4月9日重庆全球性的商业地产服务和投资公司世邦魏理仕(CBRE)今日在渝发布2019年第一季度重庆房地产市场报告

    升级需求驱动优?#24066;?#23383;楼市场去化TMT首次跃居办公需求主导第三方办公运营商的不确定性在渝凸显因地制宜的运营模式成竞争关键

    零售物业市场调整积极新兴品类及外来餐饮品牌的活跃度显著提升商业归于运营本质网红经济?#20889;?#24066;场重新审视

    仓储物流市场需求维稳非核心园区主导去化传统汽车制造业正处转型升级调整期继而给市场带来更多不确定性

    优?#24066;?#23383;楼市场

    2019年第一季度重庆优?#24066;?#23383;楼市场未录得新增供应受升级需求拉动季内净吸纳量实现6.6万平方米同比增长34.1%环比增长48.0%其中甲级写字楼主导地位愈加突出贡献率高达85.5%相应地重庆优?#24066;?#23383;楼市场整体空置率环比下跌1.4个百分点为32.8%甲级写字楼空置率环比下跌2.2百分点为35.7%

    季内TMT行业净吸纳量贡献率升至26.5%首次跃居重庆写字楼市场需求主导

    随着融资进一步流入优质企业TMT头部企业?#20013;?#25193;张季内录得两宗该类型企业的大面积成交其中一宗为从商务园区产业楼宇搬迁至写字楼的升级需求此外来自于大数据人工智能的科技企业需求亦进一步?#22836;Q?#20294;值得注意的是从职能细分来看季内头部企业在渝的办公需求主要是用以开设众创空间旨在利用其优质资源孵化本土企业

    其次金融业在渝保持活跃净吸纳量贡献率达21.0%一方面随着外商投资环境因新外商投资法所带来的诸多利好条件显著?#32435;ƣ?#23395;内录得数宗外资银行保险等企业在渝落户和扩租的成交案例另一方面以拍卖融资租赁为主的新兴金融领域的办公需求亦呈增长态势房地产以19.4%的净吸纳量贡献率位居第三主要由内资开发商建筑设计和工程监理类企业的办公升级需求所驱动同期受益于生活质量关注度的不断提升医疗研发类企业的办公需求得到进一步?#22836;Q?/p>

    分区域看江北嘴和照母山主导全市去化其中江北嘴以金融CBD的形象?#20013;?#38598;聚证券保险银行和投资担保等为代表的传统及新兴金融业企业进驻去化占比全市超六成而照母山则是受内资开发商的升级需求和乙级楼宇企业?#26376;?#33258;用的需求所带动然而市场整体供过于求矛盾犹存租金?#20013;?#25215;压全市优?#24066;?#23383;楼平均租金环比下跌0.4%至79.8元每平方米每月但租金跌幅同比?#20852;照?/p>

    第三方办公运营商的不确定性在渝凸显因地制宜的运营模式成竞争关键

    尽管季内录得TMT头部企业在渝开设众创空间为二级租赁市场注入新兴动能但市场同时亦见证第三方办公运营商的不确定性增加一方面由于该类企业主要依靠融?#19990;?#24352;在经济周期性放缓的背景下布局步伐放慢另一方面季内多个联合办公品牌和转租公司因战略调整或运营未及预期提前解除或部分缩减在重庆市场的份额以示观望鉴于此在供过于求的市场基本面下运营模式成竞争关键定位办公解决方案及增值服务皆应因地制宜具体而言考虑到重庆本土市场对新型办公模式的接纳度?#20889;?#30456;关市场主体的积极引导培育清晰的产品定位有助于办公空间提升差异化竞争力办公解决方案需根据本土租户的?#23548;市?#27714;重新审视租赁周期的灵活性定制装修的具象性?#20445;?#23601;增值服务而言如共享人力资源财务等?#23548;式?#20302;办公成本的服务更受市场?#25918;?/p>

    在二级租赁市场波动较明显的情况下季内二房东整体转租率环比仍?#38505;?5.8个百分点达到61.7%主要由江北嘴照母山和新?#21697;?#30340;去化所带动而需求前三大来源仍然是非传统金融(21.5%)房地产(19.4%)TMT(17.0%)

    展望未来2019年重庆优?#24066;?#23383;楼市场还将迎约68万平方米的新增供应其中包括企业天地6号楼和重庆来福士广场等随着楼宇?#20998;?#20851;注度不断提高市场或将预见更多办公升级需求但第三方办公运营商的波动性调整亦预示着需求更替之际的不确定性?#20889;?#24635;体而言鉴于大面积的新增供应和经济增速的放缓预计市场将继续承压租金回调面临挑战

    世邦魏理仕华西区顾问及交易服务|办公楼部主管?#25628;?#33805;表示第一季度重庆优?#24066;?#23383;楼市场由升级需求主导同时TMT行业头部企业的扩张及众创空间模式亦值得关注顺应经济发展趋势未来金融业房地产和TMT行业中大数据人工智能等细分领域的租赁需求将?#20013;?#27963;跃另一方面随着包括重庆来福士广场等在内的甲级写字楼逐步交付办公升级需求或将进一步?#22836;Q?/p>

    零售物业市场

    第一季度中迪广场?#20998;?#22478;时尚中心开业系重庆杨家坪商圈时隔三年首次迎来的新增项目然而百盛百货南坪店却闭店退市至季末重庆零售物业市场总存量为641万平方米季内零售项目积极调整填补空位继而推高需求活跃度因此尽管新增项目开业率不及预期市场整体空置率环比仍持平报10.4%受部分运营商给予租金折扣以置换入驻率的影响全市购物中心首层平均租金环比微跌0.1%录得383.6元每平方米每月

    市场调整积极新兴品类及外来餐饮品牌的活跃度显著提升

    2017-2018两年间重庆零售物业市场年均新增供应高达约78万平方米尽管更多优质零售项目的开业助力市场提档升级但随之而来的竞争压力也使市场迈入深度调整期鉴于此运营商积极引入新兴品类或外来品?#24179;?#39547;旨在以新意多样来提高卖场的号召力及功能性本季度新兴品类和外来餐饮品牌的需求活跃度显著提高瞩目案例包括星橙医疗美容诊所入驻龙湖时代天街C馆欢?#32844;?#38597;口腔入驻大坪英利大融城奇点汽车体验店入驻长?#20301;?#36141;物公园吉利新能源汽车体验店入驻龙湖西城天街Pizza Marzano重庆首店进驻龙湖北城天街集渔于星光68围挡烤匠进驻万象城等

    商业归于运营本质网红经济?#20889;?#24066;场重新审视

    鉴于互联网传播的高时效强宣传特点自去年起网红经济对重庆零售物业市场的影响愈发突出本季度新开业的中迪广场?#20998;?#22478;时尚中心以网红书店钟书阁和新零售超市?#26032;?#40092;生作为主力店旨在以网红打卡地和网红品牌的高曝光?#19990;?#25552;高消费者号召力就既有项目而言运营商亦?#20013;?#24341;入网红茶饮新零售超市线上品牌实体店等如超级物种进驻龙湖北城天街奈雪茶于龙湖U城天街围挡网易考拉进驻龙湖时代天?#20540;ȡ?#28982;而从资产运营的角度出发网红品牌就卖场而言的?#23548;?#32844;能和自身稳定性均?#20889;?#24066;场重新审视一方面商业归于运营本质其健康发展的关键在于精准的定位前瞻的业态配比以及有效的推广另一方面鉴于网红品牌自身同质化现象凸显不稳定性愈发突出

    展望未来2019年重庆零售物业市场还将迎来逾70万平方米的新增供应其中包括备受瞩目的重庆来福士广场高企的供应量势必将令市场承压既有项目将继续?#29616;?#21644;把脉市场趋势作调整值得注意的是参见于前期调改突出的案例运营商的调整思路愈发清晰大体量项目或将通过分区域调改来推动细分定位和品牌组合的联动性而投运?#26174;?#30340;项目则将通过填补如潮流服饰美妆亲子等热门品类的空缺来重拾竞争力

    世邦魏理仕华西区顾问及交易服务|商业部主管江南表?#23613;?#24066;场发展至今网红的定义已大相径庭不再特指打卡经济具体而言随着消费者愈发理性产品本质的核心地位凸显互联网赋能的销售渠道及推广传播则是锦上添花三者融合?#39184;?#39537;动品牌网红生命周期的?#26377;?#30001;此品牌商需加强产品内核以巩固自身竞争力而运营商则需理性思考招商策略

    仓储物流市场

    第一季度重庆仓储物流市场未录得新增供应总存量仍为200万平方米传统淡季仓储需求维稳净吸纳量实现约9万平方米环比仅小幅下降14.0%由此重庆仓储物流市场整体空置率环比下跌4.6个百分点至季末的19.9%近两年新低

    需求端方面批发零售业和第三方物流主导季内去化净吸纳量贡献率分别为68.3%26.3%其中就批发零售业而言来自于电器企业的需求活跃分区域看季内非核心园区主导去化贡献?#24335;?#20843;成空置率环比显著下降9.3个百分点至季末的27.1%租金方面市场供过于求压力犹存核心园区和非核心园区平均租金环比分别下跌0.3%1.3%至27.620.4元每平方米每月

    重庆传统汽车制造业正处转型升级调整期继而给仓储物流市场带来更多不确定性

    重庆传统汽车制造业发展一直处于全国领?#20154;?#24179;然而随着近年来全国汽车销量的下滑行业发展增速显著放缓统计数据显示2018年在重庆工业经济的6+1支柱行业中仅有汽车制造业增加值呈负增长同比下降17.3%而2019年前2个月汽车制造业增加值下滑幅度进一步扩大同比下降19.6%鉴于此重庆传统汽车制造?#22320;?#24453;转型升级目前政府已出台关于加快汽车产业转型升级的指导意见提出将发展新能源和智能网联汽车并推动汽车和互联网人工智能等新兴行业的融合发展从而实现传统汽车行业转型升级由此在重庆汽车行业由高速增长向高质量发展的转型期相关仓储需求增长的不确定性增加本季度市场录得一宗汽车零部件租户的退租案例和一宗汽车电商租户出于租赁成本的考虑由核心园区搬迁至非核心园区的需求?#23548;?#26696;例?#27425;?#21360;证

    2019年重庆仓储物流市场还将迎来近75万平方米的新增供应高企的供应量势必会给市场带来较大的去化压力?#39318;?#37329;走势或继续下?#20581;?/p>

    世邦魏理仕华西区顾问及交易服务|产业地产部主管尤鹏伟表示转型升级是重庆第二产业近年来发展的主旋律期间传统汽车制造业的产能受到较大影响继而造成相关零配件企业的仓储需求收缩市场承压着眼需求端本土企业的?#24067;?#21319;级需求第三方物流企业及零售企业的扩租需求值得关注

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    编辑高吕艳?#21360;?/div>
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